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 上海商品房子分以下几种类型

2205 42
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第一代产品:2000年以前的老公房

这种房子,就是大家说的老破小,大多建造于70到90年代,面积40-60平,位置很好,交通配套方便,适合想住市中心预算不够的朋友。但投资的朋友不要考虑不带学区的老破小,涨不起来的。

某某新村,某某一村二村,就是这种类型房子

绿化绿少,一般在10-20%绿化率,以前房子并没有规定绿化下限,看开发商心情随意造。

停车位紧张,无地下车库,一般三户一个车位,甚至五户一个车位。

建筑容积率不低,栋距小,冬天1层 2层阳光比较糟糕。




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2021-01-13 09:27:28
2205 42
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在第一代和第二代之间有个过渡的产品:2000年左右的老大楼

这种就是老破大了,一般是市中心塔楼,很多用来办公,居住舒适度也不太好。除非特别喜欢,否则不建议买。

绿化绿少,基本就几棵树。

停车位紧张,3-5户一个车位,少量有地下停车库,抢车位现象比较严重,停车基本无改造空间。

建筑容积率最高,栋距小,冬天低层阳光比较糟糕。

房型多为南北不通,户型大,得房率超级低。

比如三和 四和花园就是这种类型。



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2021-01-13 09:34:46
2205 42
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第二代产品:2000年至2005年的商品房

这是上海的第一代商品房。居住品质吊打老破小和老破大,还是挺不错的。

但是它有3个硬伤:

一是房型偏大,很多房子120平米才做两房,厅宽房间大,而且大多是钢混结构,承重墙多不能切,不能改三房。

二是房间漂亮,但小区停车紧张,里面像欧洲,外面像非洲

三是物业费低,基本没有服务,只有个看大门的。

绿化绿提高了,一般在20-30%绿化率。

停车位稍松,大多无地下车库,一般设计二户一个车位。后期通过绿化改造,提升一定停车空间。

建筑容积率一般不高,栋距适中。


古北仙霞这里有大量这种房子,比如某某广场就是,还有七宝万科,歌林春天等等



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2021-01-13 09:37:14
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第三代产品:2005年至2015年的商品房

这种就是大家常说的次新房了。

次新房这个品种里,就能买到80平的两房,100平的三房了。户型结构还是比较合理的。有点瑕疵的是,大多小区还没有做到人车分流,入户设计还不够气派,另外外立面用的是涂料,少数用的是真石漆,档次感不够。

这种房子自住和投资都是不错,是购买的主力。

绿化绿高,一般在30%以上绿化率,甚至有60%绿化小区出现。

停车位宽松,一般有地下车库,能保证一户一车位。

建筑容积率低,栋距大。



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2021-01-13 09:38:31
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第四代产品:2015年以后至今的商品房

房子过了2015年就是有个明显的代际变化。因为2015年那一轮,房价翻了一倍,所以之后房子户型做的很紧凑,90平能做三房两厅两卫,全人车分流,会所泳池都有,外立面至少是真石漆,有很多用的是铝板和干挂石材。120平四房,150平五房也出现,适合不同需求群体。

绿化绿高,一般35%以上绿化这是底线。

停车位宽松,有地下车库,一般保证三户二个车位。

建筑容积率适中,得房率高,通过飘窗,阳台改造增加得房率。导致90平与以前110平房子实际得房率差不多。甚至有得房率超过100%的房型出现。

另外全板楼南北通透,一梯一户新型房型也开始出现。

这样的房子单价不便宜,但好在总价控制得好,也是非常适合自住的。




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2021-01-13 09:39:50
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kds里70%的人活在第一类房子里,15%活在一类半房子里,10%活第二类房子里


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2021-01-13 09:41:57
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laowang789[laowang789] 8楼

孩子,第一代工房建于50年代,如曹杨、彭浦,

50年代是古董级别房子,80 90年代造了大量这种第一代房子


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2021-01-13 09:43:05
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kds大概只有5%的人生活在第三第四代房子里


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2021-01-13 09:46:56
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sossmart[sossmart] 15楼

第二第三代没有太大区别,lz是在为断代而断代。。

得房率,绿化率,车位比例,都有很大区别。

很多地方,2002年房子与2008年房子价格上有很大区别。


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2021-01-13 09:52:42
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huayinpoya[huayinpoyang] 20楼

明显是第二代住的最舒服,性价比最高。尤其是第二代动迁房,有的市区130,140平米。后面造的动迁房基本都是鸽子笼。

是的,抢车位最舒服了


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2021-01-13 10:03:10
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huayinpoya[huayinpoyang] 20楼

明显是第二代住的最舒服,性价比最高。尤其是第二代动迁房,有的市区130,140平米。后面造的动迁房基本都是鸽子笼。

著名的业主打死保安的歌林春天,就是第二代房子


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2021-01-13 10:04:46
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阿飞[ggkds] 1楼

在第一代和第二代之间有个过渡的产品:2000年左右的老大楼

这种就是老破大了,一般是市中心塔楼,很多用来办公,居住舒适度也不太好。除非特别喜欢,否则不建议买。

绿化绿少,基本就几棵树。

停车位紧张,3-5户一个车位,少量有地下停车库,抢车位现象比较严重,停车基本无改造空间。

建筑容积率最高,栋距小,冬天低层阳光比较糟糕。

房型多为南北不通,户型大,得房率超级低。

比如三和 四和花园就是这种类型。


GTRSD[GTRSD] 25楼

老塔楼连老破小都不如,电梯年久失修,朝向房型奇葩,一年四季有人装修的,停车更是想都不要想

还有人在里面办公,推销不断。二梯八户甚至二梯十户,电梯坏一部就要命了


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2021-01-13 10:06:40
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GGYY[dennis1984] 38楼

15年拿地,也就是17,18年上市的产品质量普遍都有不小的问题。

主要问题就是价格太贵


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2021-01-13 10:29:53
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阿飞[ggkds] 26楼

著名的业主打死保安的歌林春天,就是第二代房子

huayinpoya[huayinpoyang] 40楼

那是物业管理问题,隔壁的绿色丽园车位就不紧张

绿色丽园是动迁房,车子需求少很多。都是本地人老头老太分在里面


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2021-01-13 10:30:46
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阿飞[ggkds] 26楼

著名的业主打死保安的歌林春天,就是第二代房子

huayinpoya[huayinpoyang] 40楼

那是物业管理问题,隔壁的绿色丽园车位就不紧张

2000年房子车位配比三户一个车位,第四代房子二户配三个车位。这是设计好的东西,有本质区别。不在于个别小区。


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2021-01-13 10:32:45
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阿飞[ggkds] 7楼

第四代产品:2015年以后至今的商品房

房子过了2015年就是有个明显的代际变化。因为2015年那一轮,房价翻了一倍,所以之后房子户型做的很紧凑,90平能做三房两厅两卫,全人车分流,会所泳池都有,外立面至少是真石漆,有很多用的是铝板和干挂石材。120平四房,150平五房也出现,适合不同需求群体。

绿化绿高,一般35%以上绿化这是底线。

停车位宽松,有地下车库,一般保证三户二个车位。

建筑容积率适中,得房率高,通过飘窗,阳台改造增加得房率。导致90平与以前110平房子实际得房率差不多。甚至有得房率超过100%的房型出现。

另外全板楼南北通透,一梯一户新型房型也开始出现。

这样的房子单价不便宜,但好在总价控制得好,也是非常适合自住的。



Ricercar[SanPeter] 47楼

90平米三房两厅两卫?房间里5尺的床房的下吗?

得房率可以是100平


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2021-01-13 10:42:12
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LSL[rockzombie] 45楼

第一代商品房应该是97-2000年的多层商品房小区,属于现在的美丽家园改造,其实这类房型除了是多层没电梯外,得房率和房型都很好,美丽家园改造后车位得到了****改善,属于较高级的老破小,比如xx新苑这种,也是将来加装电梯的主力军,接下来才是2000-2005的高层商品房公寓。

等轮到改造儿子也读大学了,和浦东大道一样


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2021-01-13 10:43:52
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该楼层已被删除[bifei] 49楼

二代里的多层性价比是很高的,单价和外观接近于同地段一代老公房,但得房率高,面积很大。105平的三代实际使用面积可能没有90平二代多层大。由于是多层且大面积,容积率低,车位其实比一代老小区,二代和三代高层小区要多。但是缺点就是没有电梯,外观接近老公房,外观和老公房的差别就是有飘窗和有北阳台或南面双阳台。

二代三代主要在绿化率上面,得房率没太大区别。小区内的区别还是很大,给你看一下某三代小区绿化



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2021-01-13 10:48:09
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阿飞[ggkds] 29楼

还有人在里面办公,推销不断。二梯八户甚至二梯十户,电梯坏一部就要命了

CR123[CR120] 63楼

那是你没见过两梯4户,甚至两户的。

是的,筒子楼有二梯二户


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2021-01-13 11:53:27
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妃英里[nappies] 66楼

有没有业内的知道现在房子是不是只有55年寿命,按照钢筋和水泥的寿命来说

是的,甘泉一村的房子应该要倒了。那么多石库门房子也不行了。


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2021-01-13 11:54:25
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该楼层已被删除[bifei] 49楼

二代里的多层性价比是很高的,单价和外观接近于同地段一代老公房,但得房率高,面积很大。105平的三代实际使用面积可能没有90平二代多层大。由于是多层且大面积,容积率低,车位其实比一代老小区,二代和三代高层小区要多。但是缺点就是没有电梯,外观接近老公房,外观和老公房的差别就是有飘窗和有北阳台或南面双阳台。

侬勿要特吾神子无子[Hermit777] 60楼

到位我家就是2008年买的新房,其实在建时肯定是按照2代标准造的,板房南北通,6复7南北双露台,缺点没电梯。


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2021-01-13 13:06:17
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划西[dellchina] 88楼

以后会不会出现一个行业,小区整体改造。


把二代改成4代

可能性是0


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2021-01-13 15:05:11
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阿飞[ggkds] 1楼

在第一代和第二代之间有个过渡的产品:2000年左右的老大楼

这种就是老破大了,一般是市中心塔楼,很多用来办公,居住舒适度也不太好。除非特别喜欢,否则不建议买。

绿化绿少,基本就几棵树。

停车位紧张,3-5户一个车位,少量有地下停车库,抢车位现象比较严重,停车基本无改造空间。

建筑容积率最高,栋距小,冬天低层阳光比较糟糕。

房型多为南北不通,户型大,得房率超级低。

比如三和 四和花园就是这种类型。


SuperSonic[SY_817] 101楼

很多这种大楼楼下就是地铁,哪里不好,用得着开车停车?

是的,有钱人都坐地铁,穷人都是开车的


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2021-01-13 15:55:17
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阿飞[ggkds] 11楼

50年代是古董级别房子,80 90年代造了大量这种第一代房子

twelvetwel[twelvetwelve] 105楼

他说的没错,老公房应该是那种曹阳街道五层没有煤卫独用的。八五年以后造的六层楼一般一门洞一楼梯每层3户,那个其实叫新公房,也就是你图1里叫的老公房。

50年代有商品房?

第一代商品房就是80 90年代这种


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2021-01-13 15:56:38
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2021-01-13 17:11:43
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Fishmoon[Fishmoon] 130楼

文笔哈差,按照你说,上海有百分之78%的老破小唠,剩下的也大多是塔楼,真的是要把前几代上海人赶尽杀绝唠

差不多,70%不是老破小就是塔楼


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2021-01-13 20:42:16
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妃英里[nappies] 66楼

有没有业内的知道现在房子是不是只有55年寿命,按照钢筋和水泥的寿命来说

沿壁脚[iotasky] 137楼

我觉得高层150年没问题

多层钢混的300年都没问题

是的,东方明珠100年有问题,多层老破小300年没问题。老破小寿命远超东方明珠。


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2021-01-13 20:59:08
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阿飞[ggkds] 14楼

kds大概只有5%的人生活在第三第四代房子里

ant[ACER52] 141楼

胡说八道呢。三林这边经适房,动迁房,世博房,再加上商品房。70%都是这种房型

你相信就好


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2021-01-13 22:46:51
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阿飞[ggkds] 11楼

50年代是古董级别房子,80 90年代造了大量这种第一代房子

海洋[zhan01] 144楼

80、90年代造的,比60、70年代造的,也是有区别的,户型相对要好一些。


以前,大多都是一室户、二室户,一室户吃饭要在卧室做一个隔断留一小部分空间放餐桌,二室户是在厨房间或卧室放餐桌吃饭。看电视之类的,肯定都在卧室。后来才出现一室一厅、二室一厅的户型。


60、70年代造的,以及部分80年代造的,户外走廊大多类似阳台直接敞开式的,只有护栏,没有外墙和窗遮挡。

60-70年代没有厅,最多过道厅。

厅的概念是从80年才有的概念,但是80年代房子还是小卫生间。

90年代房子才有大客厅大卫生间大厨房概念。

所以某一年代房子代表了时代进步,现在的房子停车位比例容积率绿化率更有提升。

所以同样地段,一般来说越新的房子价格越贵是有一定道理的。


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2021-01-13 23:40:50
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夜跑者杰森[jeson945] 168楼

标准意义上的次新是交付后5年内的商品房,你这个次新的定义都定到05年去了。。。

上海房子差不多这样定义


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2021-01-14 09:11:25
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木木子[Infy001] 163楼

个么问题来了,天天盼着涨或者跌的人是哪一类人呢,第一类人是否能左右上海的房价呢,最后一类高端人群是否在乎房子涨跌呢

我们穷人认为,住老破小可以左右上海房价,屌丝可以得天下


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2021-01-14 09:12:08
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阿飞[ggkds] 44楼

2000年房子车位配比三户一个车位,第四代房子二户配三个车位。这是设计好的东西,有本质区别。不在于个别小区。

李嘉文[lijiawen88] 150楼

99年的,1户1个独占车位(地面),公共车位另划,主干道不能停车 

那地段肯定是外环外了


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2021-01-14 09:12:48
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阿飞[ggkds] 4楼

第二代产品:2000年至2005年的商品房

这是上海的第一代商品房。居住品质吊打老破小和老破大,还是挺不错的。

但是它有3个硬伤:

一是房型偏大,很多房子120平米才做两房,厅宽房间大,而且大多是钢混结构,承重墙多不能切,不能改三房。

二是房间漂亮,但小区停车紧张,里面像欧洲,外面像非洲

三是物业费低,基本没有服务,只有个看大门的。

绿化绿提高了,一般在20-30%绿化率。

停车位稍松,大多无地下车库,一般设计二户一个车位。后期通过绿化改造,提升一定停车空间。

建筑容积率一般不高,栋距适中。


古北仙霞这里有大量这种房子,比如某某广场就是,还有七宝万科,歌林春天等等


卖YP额老梆瓜[happy_jsp] 175楼

哈讲八讲了 阿拉小区三幢楼 分别是96年 02年 04年 车位1:1


看出来了,车位紧张了一塌糊涂


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2021-01-14 09:34:41
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bishengbia[bishengbiao] 179楼

我们家是04年的多层,三开间朝南

第二代商品房


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2021-01-14 09:44:24
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阿飞[ggkds] 177楼

看出来了,车位紧张了一塌糊涂

卖YP额老梆瓜[happy_jsp] 182楼

我7月份买额 二部车子才进起了 总共3600块一年

属于车位紧张的小区。算一下小区总户数,车位总数,比率就出来了。现在新小区2户三个车位,比如400户小区有600个车位。

目测你这个小区大概三户一个车位。


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2021-01-14 10:23:51
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叮咛咣啷[newkdspeople] 187楼

再新的房子我觉得格局也没有规划好 上海四季分明需要的是储藏室和干湿分离卫生间像日本人那样更讲究私密空间,设计都没有想到!

那是内部装修的问题,石库门都可以干湿分离


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2021-01-14 10:24:42
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Leica M6J[kokia1222] 21楼

最新一代的是低容积小高层带电梯小区,总高四到五层,一梯两户。

地面没有车位,全部地下车位。

唯一[E][clark2008] 193楼

举个栗子 哪个楼盘?

那是洋房,比如象屿虹桥悦府


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2021-01-14 10:41:42
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烟花易爆[laoluanshi] 199楼

我家是97-98年造的商品房120平3房2卫,算第几种?

第一类


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2021-01-14 11:53:14
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hhh1928[hhh1928] 203楼

外环内的人车分流小区,你考虑过停车的问题吗,车位只卖不租的。至少50万打在车位上

是的,有钱人绝对买不起车位


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2021-01-14 11:53:57
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阿飞[ggkds] 189楼

属于车位紧张的小区。算一下小区总户数,车位总数,比率就出来了。现在新小区2户三个车位,比如400户小区有600个车位。

目测你这个小区大概三户一个车位。

卖YP额老梆瓜[happy_jsp] 198楼

又哈讲了 418户 480只车位

没地下车库,还480个车位?笑死人了


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2021-01-14 11:57:15
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阿飞[ggkds] 7楼

第四代产品:2015年以后至今的商品房

房子过了2015年就是有个明显的代际变化。因为2015年那一轮,房价翻了一倍,所以之后房子户型做的很紧凑,90平能做三房两厅两卫,全人车分流,会所泳池都有,外立面至少是真石漆,有很多用的是铝板和干挂石材。120平四房,150平五房也出现,适合不同需求群体。

绿化绿高,一般35%以上绿化这是底线。

停车位宽松,有地下车库,一般保证三户二个车位。

建筑容积率适中,得房率高,通过飘窗,阳台改造增加得房率。导致90平与以前110平房子实际得房率差不多。甚至有得房率超过100%的房型出现。

另外全板楼南北通透,一梯一户新型房型也开始出现。

这样的房子单价不便宜,但好在总价控制得好,也是非常适合自住的。



weskerlyl[weskerlyl] 210楼

90平三房适合自住??中介发帖子能高湾思考的??要么你全家哈比人

不影响你买大平层


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2021-01-14 12:15:42
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卖YP额老梆瓜[happy_jsp] 175楼

哈讲八讲了 阿拉小区三幢楼 分别是96年 02年 04年 车位1:1


tmz[tmz] 213楼

你们小区明显铲掉绿化做停车了

我已经说了,他这个是没地下停车库的屌丝小区,停车位紧张,还死不相信


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2021-01-14 12:21:18
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阿飞[ggkds] 170楼

我们穷人认为,住老破小可以左右上海房价,屌丝可以得天下

木木子[Infy001] 215楼

pdd马上都要崩了。。。

我们穷人就这样认为的


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2021-01-14 12:48:30
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爷爷[ye_ye] 217楼

年代越靠前,地段越好

是的,石库门地段最好


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2021-01-14 12:48:51
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阿飞[ggkds] 138楼

是的,东方明珠100年有问题,多层老破小300年没问题。老破小寿命远超东方明珠。

沿壁脚[iotasky] 221楼

多层老破小都是不打桩的预制板砖混,哪能和钢混的多层比

我们空军又不管这些的,老破小寿命肯定比高层久


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2021-01-14 13:18:41
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北极熊[cmz] 223楼

2和3属于小区的绿化和公共面积很大差别。不过,其实还是公共面积不用很大的小区比较实惠,价格不高,住的很实惠,只要搞定了车位,性价比就很高

涨幅大的反而是公摊大,绿化率好的小区


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2021-01-14 14:52:47
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咖布[dixonbox] 230楼

商品房早于95年就有了  因为以前有套房子是95年的买的 一直微跌 后来平盘时卖了 

对的


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2021-01-14 15:52:33
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阿飞[ggkds] 226楼

涨幅大的反而是公摊大,绿化率好的小区

alanguim[alanguim] 229楼

这又不见得的,你说老破小当初1000块一平现在几钿?算5万好伐?50倍,新房子涨外快有50倍?这种都屁股坐哪里在哪说话,没法客观分析,自己开心开心就算了。

100万涨到200万还是1000万涨到2000万涨幅大?

穷人看来涨幅是一样的,富人看起来后者涨幅远远大于前者,每个阶层看起来不一样。


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2021-01-14 15:58:32
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rszzsr[rszzsr] 236楼

lz分析得蛮中肯的,房子当然越新越好,第二代及10年前的房子自住还是比较实惠的


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2021-01-14 17:06:26
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阿飞[ggkds] 233楼

100万涨到200万还是1000万涨到2000万涨幅大?

穷人看来涨幅是一样的,富人看起来后者涨幅远远大于前者,每个阶层看起来不一样。

alanguim[alanguim] 246楼

是3万涨到150万。还有你不会多买点的?你是单线程思维? 1000万本钱不会买300套?

1,我本来有十元钱,我这个月打工赚了5000,那么我一个月从10元-5000,赚的钱翻了500倍。

2,某土豪1000万买的房,几个月后涨到1500万。只赚了50%

到底是土豪赚了多?还是我赚了更多?我们穷人认为肯定是1赚了更多,因为倍数更高。


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2021-01-14 19:31:33
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引用20楼@ 特雷西00 发表的:

首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围首先,请你以一种,团成一个团的姿势,然后,慢慢地比较圆润的方式,离开这座让你讨厌的城市,或者讨厌的人的周围

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