上海商品房子分以下几种类型
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第一代产品：2000年以前的老公房
这种房子，就是大家说的老破小，大多建造于70到90年代，面积40-60平，位置很好，交通配套方便，适合想住市中心预算不够的朋友。但投资的朋友不要考虑不带学区的老破小，涨不起来的。
某某新村，某某一村二村，就是这种类型房子
绿化绿少，一般在10-20%绿化率，以前房子并没有规定绿化下限，看开发商心情随意造。
停车位紧张，无地下车库，一般三户一个车位，甚至五户一个车位。
建筑容积率不低，栋距小，冬天1层 2层阳光比较糟糕。
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在第一代和第二代之间有个过渡的产品：2000年左右的老大楼
这种就是老破大了，一般是市中心塔楼，很多用来办公，居住舒适度也不太好。除非特别喜欢，否则不建议买。
绿化绿少，基本就几棵树。
停车位紧张，3-5户一个车位，少量有地下停车库，抢车位现象比较严重，停车基本无改造空间。
建筑容积率最高，栋距小，冬天低层阳光比较糟糕。
房型多为南北不通，户型大，得房率超级低。
比如三和 四和花园就是这种类型。
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第二代产品：2000年至2005年的商品房
这是上海的第一代商品房。居住品质吊打老破小和老破大，还是挺不错的。
但是它有3个硬伤：
一是房型偏大，很多房子120平米才做两房，厅宽房间大，而且大多是钢混结构，承重墙多不能切，不能改三房。
二是房间漂亮，但小区停车紧张，里面像欧洲，外面像非洲
三是物业费低，基本没有服务，只有个看大门的。
绿化绿提高了，一般在20-30%绿化率。
停车位稍松，大多无地下车库，一般设计二户一个车位。后期通过绿化改造，提升一定停车空间。
建筑容积率一般不高，栋距适中。
古北仙霞这里有大量这种房子，比如某某广场就是，还有七宝万科，歌林春天等等
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第三代产品：2005年至2015年的商品房
这种就是大家常说的次新房了。
次新房这个品种里，就能买到80平的两房，100平的三房了。户型结构还是比较合理的。有点瑕疵的是，大多小区还没有做到人车分流，入户设计还不够气派，另外外立面用的是涂料，少数用的是真石漆，档次感不够。
这种房子自住和投资都是不错，是购买的主力。
绿化绿高，一般在30%以上绿化率，甚至有60%绿化小区出现。
停车位宽松，一般有地下车库，能保证一户一车位。
建筑容积率低，栋距大。
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第四代产品：2015年以后至今的商品房
房子过了2015年就是有个明显的代际变化。因为2015年那一轮，房价翻了一倍，所以之后房子户型做的很紧凑，90平能做三房两厅两卫，全人车分流，会所泳池都有，外立面至少是真石漆，有很多用的是铝板和干挂石材。120平四房，150平五房也出现，适合不同需求群体。
绿化绿高，一般35%以上绿化这是底线。
停车位宽松，有地下车库，一般保证三户二个车位。
建筑容积率适中，得房率高，通过飘窗，阳台改造增加得房率。导致90平与以前110平房子实际得房率差不多。甚至有得房率超过100%的房型出现。
另外全板楼南北通透，一梯一户新型房型也开始出现。
这样的房子单价不便宜，但好在总价控制得好，也是非常适合自住的。
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阿飞[ggkds] 7楼
第四代产品：2015年以后至今的商品房
房子过了2015年就是有个明显的代际变化。因为2015年那一轮，房价翻了一倍，所以之后房子户型做的很紧凑，90平能做三房两厅两卫，全人车分流，会所泳池都有，外立面至少是真石漆，有很多用的是铝板和干挂石材。120平四房，150平五房也出现，适合不同需求群体。
绿化绿高，一般35%以上绿化这是底线。
停车位宽松，有地下车库，一般保证三户二个车位。
建筑容积率适中，得房率高，通过飘窗，阳台改造增加得房率。导致90平与以前110平房子实际得房率差不多。甚至有得房率超过100%的房型出现。
另外全板楼南北通透，一梯一户新型房型也开始出现。
这样的房子单价不便宜，但好在总价控制得好，也是非常适合自住的。
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LSL[rockzombie] 45楼
等轮到改造儿子也读大学了，和浦东大道一样
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该楼层已被删除[bifei] 49楼
二代里的多层性价比是很高的，单价和外观接近于同地段一代老公房，但得房率高，面积很大。105平的三代实际使用面积可能没有90平二代多层大。由于是多层且大面积，容积率低，车位其实比一代老小区，二代和三代高层小区要多。但是缺点就是没有电梯，外观接近老公房，外观和老公房的差别就是有飘窗和有北阳台或南面双阳台。
二代三代主要在绿化率上面，得房率没太大区别。小区内的区别还是很大，给你看一下某三代小区绿化
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我家就是2008年买的新房，其实在建时肯定是按照2代标准造的，板房南北通，6复7南北双露台，缺点没电梯。
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twelvetwel[twelvetwelve] 105楼
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你相信就好
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海洋[zhan01] 144楼
80、90年代造的，比60、70年代造的，也是有区别的，户型相对要好一些。
以前，大多都是一室户、二室户，一室户吃饭要在卧室做一个隔断留一小部分空间放餐桌，二室户是在厨房间或卧室放餐桌吃饭。看电视之类的，肯定都在卧室。后来才出现一室一厅、二室一厅的户型。
60、70年代造的，以及部分80年代造的，户外走廊大多类似阳台直接敞开式的，只有护栏，没有外墙和窗遮挡。
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阿飞[ggkds] 4楼
第二代产品：2000年至2005年的商品房
这是上海的第一代商品房。居住品质吊打老破小和老破大，还是挺不错的。
但是它有3个硬伤：
一是房型偏大，很多房子120平米才做两房，厅宽房间大，而且大多是钢混结构，承重墙多不能切，不能改三房。
二是房间漂亮，但小区停车紧张，里面像欧洲，外面像非洲
三是物业费低，基本没有服务，只有个看大门的。
绿化绿提高了，一般在20-30%绿化率。
停车位稍松，大多无地下车库，一般设计二户一个车位。后期通过绿化改造，提升一定停车空间。
建筑容积率一般不高，栋距适中。
古北仙霞这里有大量这种房子，比如某某广场就是，还有七宝万科，歌林春天等等
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阿飞[ggkds] 7楼
第四代产品：2015年以后至今的商品房
房子过了2015年就是有个明显的代际变化。因为2015年那一轮，房价翻了一倍，所以之后房子户型做的很紧凑，90平能做三房两厅两卫，全人车分流，会所泳池都有，外立面至少是真石漆，有很多用的是铝板和干挂石材。120平四房，150平五房也出现，适合不同需求群体。
绿化绿高，一般35%以上绿化这是底线。
停车位宽松，有地下车库，一般保证三户二个车位。
建筑容积率适中，得房率高，通过飘窗，阳台改造增加得房率。导致90平与以前110平房子实际得房率差不多。甚至有得房率超过100%的房型出现。
另外全板楼南北通透，一梯一户新型房型也开始出现。
这样的房子单价不便宜，但好在总价控制得好，也是非常适合自住的。
不影响你买大平层
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我们穷人就这样认为的
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涨幅大的反而是公摊大，绿化率好的小区
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alanguim[alanguim] 229楼
这又不见得的，你说老破小当初1000块一平现在几钿？算5万好伐？50倍，新房子涨外快有50倍？这种都屁股坐哪里在哪说话，没法客观分析，自己开心开心就算了。
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